עסקאות נדל"ן של קטינים – מדריך נבוכים קצר
על פי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב- 1962 פעולה משפטית של קטין טעונה הסכמת נציגו, כאשר ההורים הם האפוטרופוסים הטבעיים של ילדיהם הקטינים.
מעבר לזאת, ובהתאם להוראות החוק כאמור ישנן פעולות שבהן אין ההורים מוסמכים לייצג את הקטין בלי שבית המשפט אישרן מראש, כגון פעולות הכוללות העברה, שעבוד או חלוקה של הדירה ופעולה שתקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל על פי חוק.
בהתאם לזאת, עסקאות נדל"ן של קטינים, דהיינו מכירה או רכישה של נכס נדל"ן על שם הקטין טעונות אישור בית המשפט, שאם לא כן העסקה לא תהיה בתוקף.
אם כן, כיצד תתבצע בפועל עסקת קטין שכזו?
ובכן, ומשנתקבלה החלטת ההורים לבצע עסקת נדל"ן על שם הקטין, בשלב הראשוני עליהם להגיע לנוסח טיוטת חוזה מוסכם עם הצד השני, אשר ייחתם על ידם בשם הקטין בתור האפוטרופוסיו הטבעיים.
טיוטת החוזה כאמור תהיה מותנית בקבלת אישור בית המשפט לענייני משפחה, כאשר לאחר חתימת הצדדים על החוזה, תוגש באמצעות ההורים האפוטרופוסים הטבעיים של הקטין בקשה מתאימה לבית המשפט לאישור חוזה זה.
בית המשפט יבדוק האם העסקה המבוקשת הינה אמנם לטובתו של אותו קטין וכי זכויותיו לא תפגענה. במקרה של מכירת נכס מקרקעין שרשום על שם הקטין, יבדוק בית המשפט כי כספי המכירה ייועדו אך ורק למטרות שהן לטובת הקטין ולרווחתו בלבד.
כך, רק לאחר קבלת אישור בית המשפט לעסקת הנדל"ן כאמור, העסקה תכנס לתוקף.
חשוב להבין כי זכויות בנכס נדל"ן שנרשמות על שם הקטין הן זכויותיו בלבד ולכן בעתיד עלולות להיות השלכות כספיות לפעולת רישום שכזו, כגון פגיעה בקבלת הקלה במס רכישה שניתנת לבעל דירה יחידה במידה והקטין בהגיעו לגיל הבגרות יהיה מעוניין ברכישת דירה אחרת, פגיעה בהטבות הניתנות לזוגות צעירים, לרבות בבנק למשכנתאות וכו'.
כך למשל, לאחרונה פסק בית המשפט לגבי מכירת דירה שנרשמה על שם קטינה, כי בקשת הוריה למכירת הדירה נדחית, זאת בנימוק שהדירה ניתנה לקטינה בשעתו במתנה ולא ניתן ליטול זאת ממנה בחזרה, שכן הדבר אינו משרת את טובת הקטינה ולכל היותר אישר בית המשפט את מכירת הדירה בתנאי שכל הכספים יופקדו בחשבון בנק על שם הקטינה, זאת עד הגיעה לגיל 18 שנים.
לאור האמור, בטרם ביצוע כל עסקה בנדל"ן בה מעורב קטין מומלץ לקבל ייעוץ משפטי פרטני.
המשרד מספק ייעוץ ומענה משפטי בתחום המקרקעין החל משנת 1997 בשפות העברית, רוסית ואנגלית, החל משלב המו"מ לקראת חתימה על הסכם בין הצדדים, ניסוח ההסכם, בדיקה משפטית של הזכויות בנכס, ייעוץ בענייני מיסוי מקרקעין, ועד לסיומה של כל עסקה, לרבות רישום הזכויות בנכס ע"ש הרוכש.